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內容來自sina新聞

二胎房貸銀行利率年息開發商寧延期不願降 限價政策恐變 數字遊戲

  新房市場供需雙雙回落開發商規避限價政策精裝新盤改毛坯房

  價格低開高走變成高開低走---建地貸款台南佳里建地貸款

  北京市政府部門出臺的調控細則,經過近一個月的消化,被很多業內人士認為是最為嚴厲的地方實施細則。除瞭嚴格執行二手房20%的差額個稅外,對於新房來說,限價這一強制性措施,讓習慣瞭房價低開高走的開發商頗為不適,與政府之間的價格博弈也日益深化。一面是北京細則對於降低房價的要求,另一面是開發商為規避風險,延緩施工進度,緩期開盤的應對。正因為如此,北京房地產市場在今年的"紅五月"中很難出現供應量井噴的現象。根據市場研究機構亞豪的統計預測,5月份北京計劃開盤的項目僅有23個,其中大部分還存在不確定性,反倒是首次定價不存在限價壓力的純新盤和不限購的商住樓項目,銷售節奏並未過多受新政策影響。

  4月北京樓市供需雙雙回落

  在中央"新國五條"的調控思路下,北京市政府部門出臺瞭最為嚴厲的實施細則,對於市場的影響也是立竿見影。

  根據亞豪機構統計數據顯示,4月1日-20日,北京商品住宅僅實現成交4302套,成交面積45.2萬平方米,環比上月同期,成交套數減少59%,成交面積則大降60.8%。扣除4月1日-7日因為清明假期,北京暫停網簽的影響,4月以來日均成交新房331套,相比3月日均銷量減少瞭217套。

  與此同時,4月份的新盤供應同樣未達預期。根據亞豪機構數據統計顯示,4月上旬和中旬北京僅有12個項目入市,包括中建·國際城一個純新盤,以及東亞·創展國際、望京·金茂府、京投萬科新裡程在內的11個老項目後期,開盤項目數量相比上月同期減少瞭6個。12個項目共新增住宅產品2546套,預售許可面積23萬平方米,相比上月同期供應套數減少瞭700套,供應面積減少瞭近10萬平方米。

  需求和供應的雙雙回落被認為是受3月份市場火爆的透支影響。亞豪機構副總經理高姍分析認為,"國五條"北京細則的落地,繼續向市場施壓,導致4月商品住宅成交應聲回落。在降需求上,北京一方面繼續執行嚴格的限購政策,並增加禁止京籍單身人士購買二套房;另一方面再次提高二套房首付比例。新規的實施直接導致瞭具備購房資格人群數量的減少,並提高瞭購房的首付門檻,資格、資金兩方面的共同制約,導致短期內市場需求的萎縮。同時,新政最主要的目的是對購房者預期形成限制,以此降低購房意願。從4月北京住宅市場的成交表現來看,新政已實現瞭預期目的,並將在未來3-6個月內繼續抑制樓市銷量。

  5月僅23盤入市開發商寧延期不願降

  與其他大部分城市將房價單純地掛鉤居民收入增長不同,北京在確定今年房價目標時有這樣的表述:"進一步降低自住型、改善型商品住房的價格,逐步將其納入限價房序列管理。"此前,大部分人的註意力集中在20%個稅的執行上,對於這句話並未引起太多關註,但其正成為北京新房市場嚴控房價的指導政策。

  一位業內人士表示,北京市實施的商品房行政限價管理政策很可能采取雙軌管理模式,即符合自住、改善型需求的普通商品房納入"限價房序列"管理;包括高端項目在內的非自住、改善型商品房,則劃入"價格監管和預售引導序列"。一旦有項目開盤報價偏高且不接受區域指導價管理,將不予核發預售許可證或不給予成交資格備案。

  限價政策已經對開發商產生瞭明顯影響,即將開盤的項目需要重新摸底客戶情況,調整樓盤的價格體系和銷售節奏,甚至還影響到開發商未來的投資方向。因此,久經調控的開發企業,在還未摸清情況前大多選擇瞭觀望、延期開盤。

  根據亞豪機構數據顯示,5月份北京僅有23個項目預計開盤入市,其中包括京投萬科·西華府、葛洲壩·紫郡府、順鑫·華璽瀚楟等在內的7個純新盤,以及包括金地格林格林、中國水電·雲立方、東亞·印象臺湖的在內的16個老項目後期,並且這些計劃開盤的項目還存在很大的不確定性。

  "限價"的舉措被認為是5月份供應量減少的主要原因。大興某項目銷售總監透露,"按照目前北京的限價標準,新開盤項目的定價不得超過區域均價,已開盤項目定價不超過前期銷售平均價格,當月銷售價格不超過上月銷售平均價格,已成為獲得預售許可證的重要條件。而就在此前,北京整體樓市已經進入價格上漲的階段,像我們的項目隻有幾百套房子,已經排瞭1800個號,價格肯定會上調。但是'限漲令'的執行使得原本制定的開盤價格已不能通過審核取得預售許可證,因此不得不暫停銷售重新制定價格策略。"很多項目都遭遇瞭類似的情況,不過,由於今年一季度成交的火爆,大部分項目並不急於出貨,如果不能順利取得銷售許可證,寧願選擇推遲開盤,觀望風向,也不願降低心理價位。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-04-25/10102782008.shtml

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袁志珊

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